Si eres dueño de propiedades en arriendo, probablemente sientes el peso de una doble carga: por un lado, pagas las Contribuciones (Impuesto Territorial) cuatro veces al año por ser dueño; y por otro, debes pagar Impuesto a la Renta en abril por las ganancias que generan esos arriendos.
¿Es esto una doble tributación injusta? La respuesta técnica es no, pero solo si sabes aplicar el beneficio tributario correcto.
En Quantum Auditores, hemos analizado la normativa vigente para el Año Tributario 2025-2026 y te explicamos cómo transformar tus contribuciones en un escudo fiscal legal.
El Gran Secreto: Crédito vs. Gasto
La clave de la eficiencia tributaria inmobiliaria radica en entender cómo usar el pago de contribuciones a tu favor. La ley ofrece dos caminos, y elegir el incorrecto te hará perder dinero.
1. El Camino del Crédito (El «Santo Grial» de la Persona Natural)
Si eres una persona natural y arriendas propiedades no agrícolas (departamentos, oficinas, locales) sin amoblar, la ley te permite usar el 100% de lo pagado en contribuciones como un Crédito Directo.
¿Cómo funciona? Si tus arriendos generan un impuesto a pagar de $500.000, pero pagaste $400.000 en contribuciones durante el año, solo le pagas al fisco la diferencia: $100.000.
El Beneficio: Es un descuento «peso a peso» directo al impuesto final.
2. El Camino del Gasto (Empresas y Amoblados)
Si tienes una sociedad de inversión o arriendas propiedades amobladas, las contribuciones se tratan como un Gasto Necesario.
¿Cómo funciona? Las contribuciones se restan de tus ingresos brutos para bajar la utilidad.
El Beneficio: Es menor. Solo ahorras el equivalente a tu tasa de impuesto (ej: 27% en empresas).
La Trampa del DFL-2: Mitos y Realidades
Muchos inversionistas creen que por tener propiedades «DFL-2» (menos de 140 m²) están libres de impuestos para siempre. Cuidado.
La ley actual limita el beneficio de «Ingreso No Renta» a solo dos viviendas por persona.
Viviendas 1 y 2: Sus arriendos no pagan impuestos. Por ende, no puedes usar sus contribuciones para rebajar impuestos de otras rentas. Es un costo puro.
Vivienda 3 en adelante: Aquí empieza la estrategia. Los arriendos de la tercera propiedad sí pagan impuestos, y es aquí donde debes activar el crédito por contribuciones para neutralizar ese cobro.
Una correcta asesoría contable & legal para empresas o personas es vital para identificar cuáles propiedades de tu portafolio deben usar el beneficio y cuáles no.
Requisitos Intransables para el Beneficio (Operación Renta 2026)
Para que el Servicio de Impuestos Internos (SII) no observe tu declaración y te permita usar este crédito, debes cumplir tres reglas de oro:
Pago Oportuno (Calendario Anual): Solo sirven las contribuciones pagadas dentro del año calendario (del 1 de enero al 31 de diciembre). Si pagas una cuota atrasada de 2023 en 2025, no sirve. Si prepagas enero 2026 en diciembre 2025, sí sirve.
Prohibido Arrendar a Parientes: No puedes usar el crédito si arriendas la propiedad a una persona o empresa relacionada (cónyuge, hijos, o tu propia sociedad).
Contrato y Acreditación: Debes tener un contrato de arriendo fidedigno. Recomendamos legalizarlo o usar firma electrónica.
Arriendo Amoblado: El Cambio de Reglas
Si arriendas tu departamento amoblado (por ejemplo, Airbnb o arriendo temporal), la figura cambia drásticamente. Para el SII, esto es una actividad comercial gravada con IVA. En este escenario, las contribuciones dejan de ser un crédito directo y pasan a ser un gasto contable. Además, estás obligado a llevar una contabilidad simplificada o completa.
La rentabilidad de tu inversión inmobiliaria no solo depende del precio del arriendo, sino de tu Planificación Tributaria. Dejar de imputar correctamente las contribuciones es literalmente regalarle dinero al Fisco.
En Quantum Auditores, revisamos tu portafolio inmobiliario, calculamos tus topes DFL-2 y preparamos tu Formulario 22 para maximizar tus devoluciones o minimizar tus pagos legalmente.
¿Tienes más de dos propiedades y no sabes si estás tributando bien? Contáctanos. Hacemos que tus inmuebles trabajen para ti, no solo para los impuestos.
